नेपालमा घरजग्गा कारोबार गर्नेहरूले अनिवार्य रूपमा अनुमति पत्र (लाइसेन्स) लिनुपर्ने !!
काठमाडौं, भदौ १३, २०८२ – नेपाल सरकारले हालै जारी गरेको मालपोत (आठौँ संशोधन) नियमावली, २०८२ ले देशको रियल स्टेट व्यवसायलाई पूर्ण रूपले कानुनी ढाँचामा ल्याएको छ। यस नियमावलीअनुसार अबदेखि घरजग्गा खरिद–बिक्री गर्ने सबै व्यवसायी वा मध्यस्थतामा संलग्न व्यक्ति सरकारबाट इजाजतपत्र (License) लिन अनिवार्य भएको छ।
नयाँ नियमावलीले घरजग्गा कारोबारलाई पारदर्शी, जिम्मेवार र नियमित बनाउन धेरै महत्वपूर्ण कदम उठाएको छ। यसले अनधिकृत दलाल, अवैध कारोबार र फेसबुक वा अन्य अनलाइन प्लेटफर्ममार्फत हुने गैरकानुनी गतिविधि नियन्त्रण गर्ने सरकारको स्पष्ट नीति प्रतिबिम्बित गर्दछ।
१. नेपालमा रियल स्टेट बजारको स्थिति
नेपालमा घरजग्गा बजार विगत दशकदेखि तीव्र रूपमा बृद्धि भइरहेको छ। काठमाडौं उपत्यका, ललितपुर र भक्तपुरजस्ता मुख्य शहरहरूमा उच्च मूल्यको आवासीय तथा व्यवसायिक जग्गा कारोबार भइरहेको छ। तर यस बजारमा अनियमितता, दलाली, अवैध कारोबार र कर छलीका धेरै उदाहरणहरू देखिन्थे।
यसै सन्दर्भमा सरकारले मालपोत ऐन, २०३४ अन्तर्गत नियमावली संशोधन (२०८२) मार्फत बजारमा कानुनी नियन्त्रण र पारदर्शिता ल्याउने निर्णय गरेको हो।
विशेषज्ञहरूका अनुसार, नेपालमा रियल स्टेट व्यवसाय अझैसम्म पारम्परिक र अप्रतिबद्ध पद्धतिमा सञ्चालन हुँदै आएको छ। दलालहरूले सामान्यतया व्यक्तिगत सम्पत्ति दर्ता नगरी, फेसबुक, अनलाइन ग्रुप वा ठूला नेटवर्कमार्फत कारोबार गर्दै आएका थिए। यस्तो अवस्था कर संकलनमा कमी र अनधिकृत गतिविधिमा वृद्धि हुने मुख्य कारण बनेको थियो।
२. मालपोत (आठौँ संशोधन) नियमावली, २०८२: कानुनी आधार
नयाँ नियमावलीले ‘इजाजतपत्र प्राप्त व्यक्ति’ भन्ने नयाँ परिभाषा कानुनमा थपेको छ। अब घरजग्गा कारोबारमा संलग्न हुन चाहने सबै प्राकृतिक व्यक्ति वा कानुनी व्यक्तिले मात्र इजाजतपत्र लिन सक्नेछन्।
इजाजतपत्र बिना कारोबार गर्दा सरकारी कारबाहीको दायरामा पर्नुपर्नेछ। यसले अनधिकृत र अवैध कारोबारमा तत्काल रोक लगाउने र व्यवसायमा पेशागत जिम्मेवारी सुनिश्चित गर्ने उद्देश्य राखेको छ।
नियमावलीअनुसार, इजाजतपत्र प्राप्तले आफ्नो कारोबार सञ्चालन गर्न भू-सेवा केन्द्र (Geo Service Center) खोल्नुपर्ने वा अन्य इजाजतपत्र प्राप्त केन्द्रमार्फत कारोबार गर्नु पर्ने व्यवस्था छ। यसले कारोबारलाई डिजिटलाइजेशन मार्फत पारदर्शी बनाउने छ।
३. इजाजतपत्र शुल्क र धरौटी संरचना
नियमावलीले इजाजतपत्र शुल्क र धरौटी स्पष्ट रूपमा तोकेको छ।
इजाजतपत्र शुल्क:
- ५ करोड रुपैयाँसम्म कारोबार गर्न चाहने → रु. ५ लाख
- ५ करोड भन्दा बढी वा जतिसुकै रकमको कारोबार गर्न चाहने → रु. १० लाख
नवीकरण शुल्क:
- ५ करोडसम्म कारोबार गर्ने → रु. ४ लाख
- ५ करोडभन्दा बढी कारोबार गर्ने → रु. ८ लाख
- समयमै नवीकरण नगरेको खण्डमा ९० दिनभित्र थप ५० हजार रुपैयाँ जरिवाना सहित नवीकरण गर्न सकिने।
धरौटी रकम:
- व्यक्तिगत कारोबारकर्ताले → रु. ५०,०००
- कम्पनी वा इजाजतपत्र प्राप्त संस्थाले → रु. २,००,०००
धरौटी रकम विभागले तोकेको बैंकमा विभागकै नाममा राख्नुपर्ने व्यवस्था गरिएको छ।
विशेषज्ञहरूका अनुसार, उच्च शुल्क संरचना र धरौटी रकमले साना एजेन्ट वा स्थानीय स्तरका दलाललाई व्यवसायबाट बाहिर धकेल्ने सम्भावना छ।
४. भू-सेवा केन्द्र र GIS प्रणाली
नियमावलीले सबै घरजग्गा कारोबार भू-सूचना प्रणाली (GIS system) मार्फत गर्न अनिवार्य गरेको छ।
इजाजतपत्र प्राप्तले आफ्नो भू-सेवा केन्द्र सञ्चालन गर्न सक्नेछन्, वा अन्य इजाजतपत्र प्राप्त केन्द्रमार्फत कारोबार गर्नुपर्नेछ। यसले निम्न लाभहरू दिने अपेक्षा गरिएको छ:
- सम्पत्ति विवरणको डिजिटल अभिलेख राख्ने
- दलाल र एजेन्टको कारोबार अनुगमन गर्ने
- भूमि मूल्य, नक्सा र कानुनी स्थिति स्पष्ट हुने
विशेषज्ञहरू भन्छन् कि GIS प्रणालीमार्फत कारोबार अनिवार्य गर्दा घरजग्गा बजारमा पारदर्शिता, उत्तरदायित्व र सरकारी नियमन सबल हुनेछ।
५. इजाजतपत्रका लागि आवश्यक कागजात
नियमावलीले धेरै कागजात अनिवार्य गरेको छ। मुख्य कागजातहरू यस प्रकार छन्:
- कम्पनी वा फर्म दर्ता प्रमाणपत्र
- स्थायी लेखा नम्बर (PAN)
- करचुक्ता प्रमाणपत्र
- पछिल्लो वर्षको लेखापरीक्षण प्रतिवेदन
- विस्तृत व्यावसायिक कार्ययोजना
- सञ्चालक समितिको निर्णय (कम्पनीको हकमा)
- वेबसाइट, इमेल र सम्पर्क नम्बर
यसले देखाउँछ कि साना दलालको पहुँचभन्दा ठूला कम्पनी वा संस्थागत कारोबारकर्तालाई प्राथमिकता दिइएको छ।
६. सरकारको उद्देश्य र नीति
भूमि व्यवस्था मन्त्रालयका अनुसार नयाँ नियमावलीको प्रमुख लक्ष्यहरू:
- अनधिकृत एजेन्ट नियन्त्रण – अवैध दलाल र गैरकानुनी कारोबार रोकथाम
- कर प्रणाली सबल बनाउने – कर संकलन वृद्धि र आर्थिक पारदर्शिता
- पारदर्शिता र उत्तरदायित्व – व्यवसायीको पेशागत जिम्मेवारी सुनिश्चित
- घरजग्गा बजारमा आधुनिक प्रविधि लागू गर्ने – GIS प्रणाली र डिजिटल कारोबार
सरकारले यस नियमावली मार्फत घरजग्गा कारोबारलाई पूर्ण रूपमा कानूनी दायरामा ल्याउने लक्ष्य राखेको छ।
७. सकारात्मक प्रभावहरू
नियमावलीले केही मुख्य सकारात्मक प्रभावहरू ल्याउने अपेक्षा गरिएको छ:
- अवैध दलाल नियन्त्रण – इजाजतपत्र बिना कारोबार गर्न नपाउने हुँदा बजार व्यवस्थित हुनेछ।
- पारदर्शिता वृद्धि – GIS प्रणाली र आवश्यक कागजातको कारण कारोबार स्पष्ट हुनेछ।
- कर संकलन वृद्धि – सबै कारोबार दर्ता हुने र कर चुक्ता हुने भएकाले राजस्व वृद्धि हुनेछ।
- पेशागत जिम्मेवारी सुनिश्चित – व्यवसायीहरूले कानुनी नियम पालन गर्न बाध्य हुनेछन्।
- डिजिटलाइजेशन – सम्पत्ति विवरण, नक्सा र कारोबार डिजिटल प्रणालीमा अभिलेख हुने।
विशेषज्ञहरू भन्छन् कि यी सुधारले घरजग्गा बजारको दीर्घकालीन विकासमा सकारात्मक योगदान पुर्याउनेछ।
८. चुनौती र सरोकारवालाको चिन्ता
नियमावली लागू भए पनि केही चुनौतीहरू छन्:
- उच्च शुल्क – साना एजेन्ट वा स्थानीय दलालका लागि रु. ५ लाखदेखि १० लाखसम्मको शुल्क उच्च मानिन्छ।
- कडा प्रक्रिया – PAN, करचुक्ता, लेखापरीक्षण र कार्ययोजना जुटाउन सामान्य व्यवसायीलाई कठिनाइ।
- साना एजेन्टको भविष्य असुरक्षित – ठूला कम्पनी वा संस्थाले मात्र सहज रूपमा इजाजतपत्र पाउने सम्भावना।
- पूर्वाधारको अभाव – GIS प्रणाली र भू-सेवा केन्द्र सञ्चालन गर्न वित्तीय र प्राविधिक क्षमता आवश्यक।
साना र स्थानीय स्तरका एजेन्टहरूले व्यवसायबाट बन्चित हुने चिन्ता व्यक्त गरेका छन्।
९. सरोकारवालाको प्रतिक्रिया
- व्यवसायीहरूको प्रतिक्रिया:
“नियमावलीले बजार व्यवस्थित गर्ने राम्रो कदम हो, तर साना दलालका लागि शुल्क र प्रक्रियाको भार धेरै छ।” - विशेषज्ञहरूको प्रतिक्रिया:
“GIS प्रणाली लागू गर्नु सकारात्मक छ, तर पहुँच र शुल्क सन्तुलन मिलाउनु जरुरी छ।” - सरकारी अधिकारीहरूको दृष्टिकोण:
“हामीले घरजग्गा बजारलाई पारदर्शी र कानूनी बनाउने लक्ष्य राखेका छौं। साना दलालका लागि सहुलियतका उपाय पनि छलफलमा छन्।”
१०. अनुमानित प्रभावहरू र भविष्य दृष्टिकोण
नियमावली लागू भएपछि बजारमा निम्न परिवर्तनहरू आउने अपेक्षा गरिएको छ:
- ठूला कम्पनीको प्रभुत्व – साना एजेन्टको प्रतिस्पर्धा घट्ने, ठूला कम्पनी बजार नियन्त्रण गर्ने।
- पारदर्शी कारोबार – सबै कारोबार दर्ता र GIS प्रणालीमा रेकर्ड हुने।
- कर संकलनमा वृद्धि – सबै कारोबार कर दर्तामा आउने हुँदा राजस्व बढ्ने।
- डिजिटलाइजेशन र प्रविधि प्रयोग – घरजग्गा कारोबारमा GIS, डिजिटल नक्सा र अनलाइन प्लेटफर्मको प्रयोग बढ्ने।
- साना एजेन्टको अनुकूलन – शुल्क, पूर्वाधार र प्रक्रिया अनुसार साना दलालले आफ्नो व्यवसाय पुनः व्यवस्थित गर्नुपर्ने।
११. निष्कर्ष र सुझाव
मालपोत (आठौँ संशोधन) नियमावली, २०८२ ले नेपालको घरजग्गा बजारमा नयाँ अध्याय सुरु गरेको छ। अब घरजग्गा कारोबार पूर्ण रूपमा कानूनी ढाँचामा हुनेछ।
तर नियमावली लागू गर्दा:
- साना दलाल र स्थानीय एजेन्टलाई पहुँच सुनिश्चित गर्ने
- इजाजतपत्र शुल्क र प्रक्रिया सन्तुलित बनाउने
- डिजिटल प्रणाली र GIS पूर्वाधार सहज बनाउने
यदि यी सन्तुलन कायम रह्यो भने नियमावलीले घरजग्गा बजारलाई व्यवस्थित, पारदर्शी र उत्तरदायी बनाउनेछ।
नेपालको रियल स्टेट बजारमा नियमावली लागू हुनु एक ऐतिहासिक कदम हो। यसले घरजग्गा कारोबारमा पारदर्शिता, कर प्रणाली सुधार, डिजिटलाइजेशन र पेशागत जिम्मेवारी सुनिश्चित गर्नेछ।
तर साना र स्थानीय एजेन्टका लागि चुनौतीहरू कायम छन्। सरकारले यस पक्षमा सहुलियत, प्रशिक्षण र पूर्वाधार उपलब्ध गराएर व्यापारिक समावेशिता सुनिश्चित गर्नु आवश्यक देखिन्छ।
यसरी मालपोत (आठौँ संशोधन) नियमावलीले नेपालको घरजग्गा बजारलाई कानुनी र आधुनिक ढाँचामा परिवर्तन गर्ने मार्गनिर्देशन गरेको छ।
लेखक:
Tika Datta Tripathi, CEO, N.S.P.S. Pvt.Ltd.
(लामो समयदेखि नेपालको रियल स्टेट क्षेत्रमा सक्रिय)